[JCR] 平和不動産リート投資法人の格付がA / 安定的に見直されました。

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15-D -0988
2016年 3月 10日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

平和不動産リー ト投資法人 (証券コー ド:8966)

【据置】
長期発行体格付 A
格付の見通し 安定的
■格付事由
(1) 02年 1月に設立され、05年 3月に東京証券取引所(不動産投資信託証券市場)に上場した、平和不動産
をスポンサーとする複合型の J -REIT。主として東京都区部を中心とするエリアに存するオフィス及びレ
ジデンスへの集中投資を、ポートフォリオの構築戦略としている。現行ポートフォリオはオフィス 32物
件、レジデンス66物件の計 98物件で構成され、取得価格総額で約 1,647億円の資産規模である。なお、
15年 10月に例外的資産(ノンコア資産)に位置づけられていたホテル 4 物件を約 45億円で売却したこ
ともあり、足元におけるオフィス及びレジデンスの構成比率は取得価格ベースで各々、約 45%、約 55%
となっている。
(2) 本投資法人ではポートフォリオに関し、収益性の改善や質の向上を目的として、物件の入れ替えや新規取
得を進めている。15年 3月に収益力が低下していたオフィス 1物件を売却、10月には上述のホテル 4物
件を売却した一方、オフィス 1物件及びレジデンス2物件を約52億円で取得した。その後 12月に 4年連
続となる PO を実施し、スポンサーサポートも活用しつつ、オフィス 1 物件及びレジデンス 3 物件を約
86億円で新規取得した。また、12/11期末以降の各期末において96%超での稼働率の推移、15/11期末で
4.95%のNO I利回りの維持等、賃貸事業運営に関し安定したトラックレコードを確認できる。緩やかなが
らも外部成長が進展する中にあって、キャッシュフローの安定性も確保されていることから、ポートフォ
リオの強化は相応に図られているものと JCRでは考えている。財務面では 15/11 期末時点において資産
総額ベースの簿価 LTVが 43.3%と概ね横這いで推移していることに加え、鑑定評価額の上昇等によりポ
ートフォリオの含み益が増加傾向にある。借入期間の長期化、返済期限の分散化、金利固定化等の取り組
みも続けられており、財務の安定性は維持されるものと想定している。以上から、格付を据え置き、見通
しを安定的とした。
(3) 一定のスペックを有するオフィス及びレジデンスに関し、取得環境の厳しさがなお続いているとみられる
中、本投資法人ではスポンサーサポートの活用を軸に、物件の入れ替えも含め、相対取引での新規物件取
得に取り組む方針である。引き続きスポンサーによる新規物件開発、ウェアハウジング、ブリッジファン
ド等のサポートや、PM 、B M 業務等におけるスポンサーグループのバリューチェーンの活用などを通じた、
外部成長及び内部成長の進展に注目している。一方、15/11 期末において、築後 20年超の一般的には経
年物件とみなされるものが取得価格ベースでポートフォリオの約 3割を占めていることから、既存物件の
経年対応に関する取り組みについてもフォローしていく。
(4) デット・ファイナンスにおいて、メガバンクを中心としたレンダーフォーメーションが維持されている。
有利子負債については上述の取り組みに加え、計 60億円のコミットメントラインの設定により流動性も
一定程度確保されており、足元で資金調達面に関する懸念は特段みられない。また、合併時における負の
のれん発生益の残高は現状 30億円程度あり、今後も配当政策を含め資産運用の柔軟性をサポートする要
因の一つになりうるとみている。今後についても、適切なレバレッジコントロールの継続、低下方向にあ
る金融コストの一段の圧縮に向けた取り組みなど、財務運営に関する各種施策及びその成果について注目
していく。

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【主な新規取得物件の概要】
・H F 神田小川町ビルディング
東京メトロ半蔵門線・都営地下鉄新宿線・都営地下鉄三田線「神保町」駅及び東京メトロ丸ノ内線「淡路
町」駅、都営地下鉄新宿線「小川町」駅からいずれも徒歩約 5分に所在する、08年 3月に竣工した鉄骨
造陸屋根 9 階建の店舗付事務所ビル。上述の各駅のほか、JR各線・東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅
からも徒歩圏内にあることから、都内各方面へのアクセスは良好である。本物件は靖国通り沿いに位置し
ており、視認性は高い。周辺には中高層店舗付事務所ビル等が建ち並んでいるほか、大学等の各種教育機
関、スポーツ用品街、書店街などの多様性に富んだ環境が醸成されている。基準階貸室の規模が約 99 坪、
天井高2,650mm、O Aフロア 100mm、各階個別空調、EV2基、床荷重 500kg/㎡、フロア貸し・分割貸しと
もに可能な仕様等、建物のグレードやスペックは築浅ビルとして概ね標準的とみられ、近隣のビルとの比
較では一定の競争力をもつものと考えられる。維持管理の状態は概ね良好。16年 1 月末時点の稼働率は
57.62%であり、今後のリーシングの進捗状況に注目している。
取得日:15年 10月29日
取得価格:3,150百万円
鑑定評価額:3,600百万円(15年 11月末時点)
(担当)杉山 成夫・松田 信康

■格付対象
発行体:平和不動産リート投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 A 安定的

格付提供方針に基づくその他開示事項

1. 信用格付を付与した年月日:2016年3月8日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者:藤本 幸一
主任格付アナリスト:杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」(2014年 1月6日)として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J -REIT」(2014年6月2日)の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者:
(発行体・債務者等) 平和不動産リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCRの現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCRが格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明

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8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCRは、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置:なし

■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO(Nationaly Recognized Statistical Rating O rganization)の5つの信用格付クラスのうち、以下の 4クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-
7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は JCRのホームページの“Rating Information”(http://www.jcr.co.jp/english/top_cont/rat_info01.php)
に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 T EL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026

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