[JCR] 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人の格付がAA- / 安定的に見直されました。

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15-D -0915
2016年 2月 15日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 (証券コー ド:8973)

【据置】
長期発行体格付 AA-
格付の見通し 安定的
債券格付 AA-
■格付事由
(1) 本投資法人は、住居を投資対象とする不動産投資法人(J -REIT)。資産運用会社である積水ハウス・S Iア
セットマネジメントの出資者は、積水ハウス(75%)とスプリング・インベストメント(25%)。メイン
スポンサーである積水ハウスの強みを生かし、高品質な住居を基軸としたポートフォリオの構築を進めて
いる。現在の資産規模は、107物件、取得金額総額約 1,881億円。
(2) 本投資法人では、15年 2月以降の約 1 年間で、積水ハウスおよび積和不動産グループの他にスポンサー
以外の第三者から計7物件・約 136億円の住居を取得した一方で、商業施設を中心に6物件を売却したこ
とにより、ポートフォリオに占める商業施設の比率が低下し、住宅特化型リートとしてのポートフォリオ
の構築が進展した。従前からポートフォリオの収益の変動リスク要因として懸念されていた商業施設の売
却により、ポートフォリオの収益基盤の安定性が向上したものと考えられる。保有する住居の平均築年数
は 15/9期末で8.7年と新しく住居系 J -REIT の中でも上位にランクしているが、竣工後 10年程度経過す
る物件も多く、今後の計画的な資本的支出の動向に注目している。住居の稼働状況については、積和不動
産各社を中心とした PM 会社との連携のもと、15/3期・15/9期ともに 95%を超える高い期中平均稼働率
であった。積水ハウスグループの総合力を活用して、ポートフォリオの質的向上や資産規模の拡大が進み、
また、住居において安定的な賃貸事業が継続されている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定
的とした。
(3) 現在のポートフォリオ構成は、取得価格比で住居が 97.2%、商業施設が 2.8%。積水ハウスグループの全
国ネットワークを活用しつつ東京圏への一極集中リスクを軽減するために一定程度エリア分散投資を行う
方針であり、その結果、住居について東京圏主要都市部で 69.3%、東京圏その他都市部で 4.1%、全国主
要都市で 26.6%となっており、住居の構成割合は昨年とほぼ同程度である。稼働状況については、住居
で 80%以上の更新率を背景に安定した稼働率で推移している。商業施設については残り 2物件の稼働率
は 100%である。ポートフォリオに占める割合が低下したためポートフォリオに与える影響は弱まったが、
今後の賃料改定を含めた運営状況、さらには売却動向について引き続き注目している。
(4) 財務面については、積水ハウスの親密金融機関を中心とするバンクフォーメーションを構築し、借入コス
トの削減が進んでいる。1期当たりの元本返済額が 100億円程度となるように有利子負債の返済期日の分
散化を行い、高い金利固定比率や長期比率が維持されている。この 1年間で公募増資の実施はなかったが、
物件の入れ替えの際の売却代金を活用した有利子負債の期限前弁済の実施により、安定的な LTVコント
ロールが継続されている。
(担当)杉山 成夫・秋山 高範

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【新規に取得した主要物件の概要】
(1) プライムメゾン横濱日本大通
本物件は、横浜高速鉄道みなとみらい線「日本大通り」駅から徒歩約 2分に位置する賃貸住宅。「横浜」
駅や都心の主要エリアへの交通アクセスも優れる。本物件は、スポンサーにより企画・開発され 14 年 6月
に竣工した築浅物件。住居の総戸数 126を有し、主なタイプはシングル・コンパクトタイプ。
都心接近性、最寄駅や勤務地への接近性等の利便性を志向する単身者層や D INK S 層を主なターゲットと
し、これらの層からの底堅い居住ニーズが期待できる物件である。
取得日:16年 1月29日
取得価格:4,270百万円(ポートフォリオ比:約2.3%)

■格付対象
発行体:積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的

対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第1回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 40億円 2013年2月28日 2018年2月28日 0.630% AA-
第2回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 20億円 2013年2月28日 2020年2月28日 1.000% AA-
第3回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 25億円 2014年2月28日 2019年2月28日 0.374% AA-
第4回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 30億円 2014年2月28日 2024年2月28日 1.069% AA-
第5回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 30億円 2014年8月29日 2024年8月30日 0.871% AA-

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格付提供方針に基づくその他開示事項

1. 信用格付を付与した年月日:2016年2月9日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者:藤本 幸一
主任格付アナリスト:杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」(2014年 1月6日)として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法(格付方法)の概要は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)のストラク
チャード・ファイナンス「格付の方法」のページに、「J -REIT」(2014 年 6月 2日)の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者:
(発行体・債務者等) 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCRの現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCRが格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCRは、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置:なし

■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO(Nationaly Recognized Statistical Rating O rganization)の5つの信用格付クラスのうち、以下の 4クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-
7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は JCRのホームページの“Rating Information”(http://www.jcr.co.jp/english/top_cont/rat_info01.php)
に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 T EL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026

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