[JCR] 平和不動産の格付がBBB+ / 安定的に見直されました。

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http://www.jcr.co.jp

15-D -0329
2015年 7月 29日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

平和不動産株式会社 (証券コー ド:8803)

【据置】
長期発行体格付 BBB+
格付の見通し 安定的
債券格付 BBB+
発行登録債予備格付 BBB+
■格付事由
(1) 東京証券取引所などの各証券取引所、オフィスビル、商業施設、住宅の賃貸を主力事業として展開してい
る。加えて、収益用不動産の開発、運用およびマネジメント、住宅の開発および販売、不動産の仲介など
の不動産ソリューション事業なども手がけている。なお、11年 2月に三菱地所と資本業務提携契約を締
結、同社の所有株数割合は10.7%であり、筆頭株主となっている。
(2) 旗艦ビルである東京証券取引所ビル(東証ビル)の賃料引き下げに伴い、主力である賃貸事業の収益は弱
含む見込みである。既存物件の収益改善や新規竣工物件の寄与などがあるものの、日本橋兜町再開発に伴
う貸し止めなども相まって、当面本格的な改善は見込みづらい状況。ただ、東証ビルの賃料のさらなる引
き下げは想定されず、現状の収益水準は維持可能と JCRではみている。一方、財務構成は継続的に改善
しており、当面その方向性を維持できると考えている。以上を勘案し、格付を据え置き、見通しを安定的
とした。
(3) 15 年 6月、東京圏国家戦略特別区域会議において、当社が主体となる「日本橋兜町・茅場町一丁目地
区」が都市再生プロジェクトに追加指定された。同プロジェクトでは、国際金融センター構想に資する資
産運用業者などの起業支援、投資家と企業の交流支援機能を導入する計画である。国家戦略特区に指定さ
れたことで、今後、再開発のスピードが高まるとみられる。第1期のプロジェクトとして、兜町プロジェ
クト、茅場町プロジェクトが具体化しつつあるが、竣工は19年から20年とみられ、格付に織り込める状
況にはない。今後、これらプロジェクトが進捗する中で、収益および財務面への影響をフォローしていく。
(4) 16/3期営業利益は70億円(前期比18.1%減)となる見通し。前述の東証ビル賃料引き下げなどによる賃
貸事業収益の低下が主因である。17/3 期以降は、こうした賃料引き下げの影響が一巡するとみられるな
ど、現状の収益水準は維持可能と考えている。一方、財務構成の改善が続いている。リーマンショック後
の10/3期末に自己資本比率19.2%、ネット D /E レシオ2.93倍まで悪化したが、15/3期末では自己資本
比率 31.0%、ネット D /E レシオ1.64倍まで改善している。当面その方向性を維持できると考えている。
中期的に日本橋兜町再開発の投資が拡大する見込みであるが、財務運営方針は慎重であり、将来的に財務
構成が大きく悪化する懸念は小さいと考えている。
(担当)窪田 幹也・里川 武
■格付対象
発行体:平和不動産株式会社
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 BBB+ 安定的

対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第18回無担保社債(社債間限定同
順位特約付) 70億円 2012年9月4日 2016年9月2日 0.99% BBB+

対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
発行登録債 200億円 2015年2月28日から2年間 BBB+

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http://www.jcr.co.jp

格付提供方針に基づくその他開示事項

1. 信用格付を付与した年月日:2015年7月24日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者:島田 卓郎
主任格付アナリスト:窪田 幹也
3. 評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」(2014年1月6日)として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)の「格付方針等」に、
「コーポレート等の信用格付方法」(2014年11月7日)、「不動産」(2011年7月13日)として掲載している。
5. 格付関係者:
(発行体・債務者等) 平和不動産株式会社
6. 本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCRの現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCRが格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCRは、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置:なし

■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■用語解説
予備格付:予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には
当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■NRSRO登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO(Nationaly Recognized Statistical Rating O rganization)の5つの信用格付クラスのうち、以下の 4クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 T EL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026

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