[JCR] ケネディクス商業リート投資法人の格付がA / 安定的に見直されました。

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15-D -0755
2015年 12月 22日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

ケネディクス商業リー ト投資法人 (証券コー ド:3453)

【据置】
長期発行体格付 A
格付の見通し 安定的
■格付事由
(1) 本投資法人は、15年 2月 10日に上場した商業施設特化型の不動産投資法人(J -REIT)。資産運用会社で
あるケネディクス不動産投資顧問(K F M )のスポンサーはケネディクス。商業施設の中でも足元商圏を
対象とする生活密着性の高い商業施設に対して重点的に投資を行う。本投資法人の現在のポートフォリオ
は 32物件、1,297億円。
(2) 本投資法人では、ケネディクスおよびサポート会社 3社が有するパイプラインを活用しながら外部成長を
図る方針であり、上場後に 14 物件、489億円を取得した。このうち 9物件がケネディクスおよびサポー
ト会社からの取得であり、上場後これまでのところスポンサーやサポート会社からのサポート体制は相応
に機能しており、外部成長の進捗がみられる。一方、運営面においては上場後の一年間において大口テナ
ントの退去は特段発生しておらず、ポートフォリオ全体で 99%以上の高い稼働率が維持されており、
K F M が把握しているテナント売上も比較的好調に推移している模様である。また、資産規模の拡大によ
り上位物件比率や上位テナント比率は上場時に比べて低下しており、テナントの分散化や底地投資とあわ
せて、今後もキャッシュフローの安定性は増していくものと期待される。財務面では、15年 10月に上場
後初となる公募増資を実施し、資産規模拡大とともに本投資法人が定める巡航の範囲内で LTVのコント
ロールが実現されている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) PM は K F M が一括して受託し、AM との一体的な推進を通じてテナントリレーションの強化を図る方針で
ある。現在までのところ、小口ではあるがテナント退去が発生した際には、空室期間をそれほど長期化さ
せることなく比較的順調に新規テナントの誘致を実現している。また、定期借家契約期間の満了日を迎え
るテナントからの賃料収入は、17/9期まで毎期ポートフォリオ全体の賃料収入の 3%以内に留まることか
ら、当面の間、テナントの退去リスクがキャッシュフローに与える影響も比較的限定的となる見通しであ
る。JCRでは、本投資法人が所有する商業施設近隣の人口動態、人口構成および競合物件の新規出店とい
った商圏の動向を踏まえた K F M の運営体制において、テナントの売上動向を見極めつつ、テナントの退
去時や入替時におけるスポンサーサポート体制をも活用したリーシング戦略とその実施状況など、につい
て引き続き注目している。
(4) 財務面においては、安定性に力点を置いた財務戦略を基本方針とし、借入金は、スポンサーの主力行を中
心に全額無担保、無保証で調達されている。借入金の平均残存年数は 5.5年と長期化が図られており、長
期固定金利比率も 88.7%と高い。LTV(敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金を考慮した
総資産ベース)については、15/9 期末で 40.6%、公募増資後で 43.0%と保守的な水準でコントロールが
されている。K F M による上場以降の財務面での一連の取り組みは順調に進捗していると思われるが、JCR
では、今後についても財務の安定性に向けた K F M による取り組みについて引き続き注目している。
(担当)杉山 成夫・秋山 高範

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【新規に取得した主要物件の概要】
(1) ブルメールHAT神戸
本物件は神戸市中央区に所在する商業施設。施設タイプは生活密着型商業施設の中の NSC。延床面積は約
5万㎡を有し、「H AT 神戸地区」の中で核となる商業施設。2005年 10月に開業し、食品スーパー、物販店、
飲食店、シネコン等の計約 40テナントが出店している。
幹線道路へのアクセスは良好であり、また、周辺部では住宅開発が活発であることから、商圏として一定
の優位性があるものと思われる。
取得日:15年 4月 16日
取得価格:11,000百万円(ポートフォリオ比:約8.5%)

(2) アシコタウンあしかが
本物件は栃木県足利市に所在する商業施設。スポンサーからのパイプラインにより、公募増資の際に取得
した物件である。施設タイプは生活密着型商業施設の中の NSC。敷地面積は約 10万㎡超を有し、建物はモ
ール棟、シネマ棟などの複数棟から構成されている。本投資法人が取得する前の 2014 年に大規模リニュー
アル工事が実施された。
本物件は、地域の主要幹線道路となる県道 40号線沿いに立地し、車によるアクセスや系統連続性に優れ
る。また、駐車スペースも約2,000台分が確保されている。
取得日:15年 10月2日
取得価格:4,180百万円(ポートフォリオ比:約 3.2%)

■格付対象
発行体:ケネディクス商業リート投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 A 安定的

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格付提供方針に基づくその他開示事項

1. 信用格付を付与した年月日:2015年 12月 18日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者:藤本 幸一
主任格付アナリスト:杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」(2014年 1月6日)として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法(格付方法)の概要は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)のストラク
チャード・ファイナンス「格付の方法」のページに、「J -REIT」(2014 年 6月 2日)の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者:
(発行体・債務者等) ケネディクス商業リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCRの現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCRが格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCRは、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置:なし

■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO(Nationaly Recognized Statistical Rating O rganization)の5つの信用格付クラスのうち、以下の 4クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-
7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は JCRのホームページの“Rating Information”(http://www.jcr.co.jp/english/top_cont/rat_info01.php)
に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 T EL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026

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