[JCR] ジャパン・ホテル・リート投資法人の格付がA / 安定的 → ポジティブに見直されました。

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15-D -0690
2015年 11月 26日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

ジャパン・ホテル・リー ト投資法人 (証券コー ド:8985)

【見通し変更】
長期発行体格付 A
格付の見通し 安定的 → ポジティブ
【据置】
債券格付 A
■格付事由
(1) 05 年 11 月に設立され、06 年6 月に東京証券取引所(不動産投資信託証券市場)へ上場したホテル特化
型の J -REIT。資産運用会社(AM )のスポンサーはメインの Rockrise Sdn Bhd(ロックライズ社、出資比
率 87.6%)のほか、共立メンテナンス(同 10.3%)、オリックス(同 2.1%)で構成されている。また現
行ポートフォリオは全 35 物件、総客室数8,401 室、取得価格ベースで約2,084 億円の資産規模となって
いる。
(2) 本投資法人は国内外レジャー客の取り込みを狙えるホテルを中心とした外部成長戦略や、ポートフォリオ
の改善を企図した資産入れ替え戦略への取り組みを継続している。15 年 1 月以降、2 回の公募増資等を
交え「オキナワ マリオット リゾート&スパ」ほか 7 物件を約 397 億円で新規取得した一方で、「コンフ
ォートホテル新山口」ほか2物件を約 49億円で売却した。これに伴いポートフォリオについて、6%台の
NO I利回りを維持しつつ、資産規模の拡大及びテナント(オペレーター)等の分散が進捗している。一方
でキャッシュフローのアップサイドの取り込みを狙った運営委託方式や変動賃料を導入するホテルが多く
なるにつれ、賃料種別に占める変動賃料等の割合は現状 4 割程度まで増加している。足元の好調な宿泊
需要を享受することによって、メインスポンサーが株式を保有しているホテルマネージメントジャパンが
運営する主要 5 ホテルをはじめ、こうした取り組みを採用している各ホテルは堅調にトラックレコード
を積み上げている。また固定賃料を導入しているホテルの賃料負担力について相応の水準が確保されてい
ることとも相俟って、相対的に高い収益力が維持されている。訪日客数の増加基調をはじめとした良好な
ホテル運営環境が当面続く見込みであることなども考慮すると、足元では変動賃料等スキームの増加に伴
い、ポートフォリオ全体の収益へのネガティブな影響が顕在化する懸念は特段みられない。財務面では資
産総額ベースの簿価 LTV が 15 年6 月末時点で 41.1%と適切なレバレッジコントロールが維持されてい
るほか、ポートフォリオの含み益が増加傾向にある。加えて有利子負債の長期化、固定化をはじめ、AM
による安定した財務運営が継続されている。以上を踏まえ、格付は据え置くものの、見通しをポジティブ
に変更した。
(3) 本投資法人では、ポートフォリオの外部成長に関してはオペレーションの変更を前提とした相対取引を含
め、多様なスキームを活用した投資を実践しており、内部成長については客室、宴会場や婚礼施設への改
装投資、リブランドを含めた固定賃料へのアップサイドシェアリングの追加などに取り組んでいる。足元
で上位 3 物件への集中度は 14 年 12 月末時点の 37.4%から 31.1%(「ヒルトン東京ベイ」12.5%、「オリ
エンタルホテル東京ベイ」9.5%、「ホテル日航アリビラ」9.1%)へと低下しているが、引き続き外部成
長を通じた物件分散の進展、ポートフォリオの安定性の動向に注目している。また保有物件の競争力の維
持・向上の観点からは、AM のノウハウの活用により経年物件(築後 20 年超が 13 物件)への対応が引
き続き適切に行われていくことが主要なポイントになるものと考えている。
(4) 金融機関取引では主力行を中心としたレンダーフォーメーションが維持されている。財務の柔軟性・安定
性の向上に関し、有利子負債の更なるコスト削減、平均残存年数の長期化、返済期限の分散化などへの取

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り組みに注目しており、今後についても増資を含む適切なレバレッジコントロールや、金利変動リスク及
びリファイナンスリスクへの対応も考慮した各種施策の継続状況及びその実効性をフォローしていく。な
お、合併時における負ののれん発生益を振り替えた剰余金(15年 6月末残高は約 139 億円)については、
配当政策を含め資産運用の自由度を確保するサポートの一つになりうるものとみている。

【主な新規取得物件の概要】
ザ・ビー 赤坂見附
・02 年 11 月に竣工し 14年 4月に増築された、鉄骨造陸屋根8 階建のリミテッドサービスホテル。グレ
ードはミッドプライスに分類される。客室数は 122 室で、1階には店舗を併設している。ホテル賃借人は
イシン・アカサカ・オペレーションズである。
・本物件は東京メトロ「赤坂見附」駅まで徒歩 1 分の位置にあり、立地条件・交通利便性に優れるほ
か、同駅から東京都内の主要エリアへのアクセスも良好である。近隣は中高層の店舗・事務所ビル、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業地域。ビジネス及び観光拠点としての利便性が高いことから、旺盛な宿泊需要も反映
して周辺にはビジネスホテル等も見受けられるほか、飲食店を中心とする商業ビルも多く、繁華性は高
い。客室について取得時にはスーペリアダブル(14 ㎡、83 室)をメインとしていたが、収益力向上のた
めのツインへの変更が進められている。設備等に関しては W i-Fiが全室無料で利用可能であるとともに、
空気清浄機とズボンプレッサーが全室に備えられているなど、価格志向のビジネス客や観光客に対し周辺
競合ホテルと比べても一定の競争力・訴求力を有しているとみられる。
・新築後約 13 年を経過しており、経年相応の損耗等が認められるものの、維持管理の状態は概ね良好で
ある。15年 10 月度の稼働率:93.6%、ADR:12,518円、RevPAR:11,720円となっている。
取得日:15 年 1 月30 日
取得価格:6,250 百万円
鑑定評価額:6,420 百万円(15 年6 月末時点)
(担当)杉山 成夫・松田 信康

■格付対象
発行体:ジャパン・ホテル・リート投資法人
【見通し変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 A ポジティブ
【据置】
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第2回無担保投資法人債(特定投資法
人債間限定同順位特約付) 25億円 2013年11月26日 2016年11月25日 0.89% A
第3回無担保投資法人債(特定投資法
人債間限定同順位特約付) 20億円 2014年3月19日 2019年3月19日 0.92% A
第4回無担保投資法人債(特定投資法
人債間限定同順位特約付) 15億円 2014年12月19日 2021年12月17日 0.86% A
第5回無担保投資法人債(投資法人債
間限定同順位特約付) 60億円 2015年10月23日 2022年10月21日 0.82% A

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格付提供方針に基づくその他開示事項

1. 信用格付を付与した年月日:2015年 11月24日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者:藤本 幸一
主任格付アナリスト:杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」(2014年 1月6日)として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J -REIT」(2014年6月2日)の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者:
(発行体・債務者等) ジャパン・ホテル・リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCRの現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCRが格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCRは、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置:なし

■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO(Nationaly Recognized Statistical Rating O rganization)の5つの信用格付クラスのうち、以下の 4クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-
7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は JCRのホームページの“Rating Information”(http://www.jcr.co.jp/english/top_cont/rat_info01.php)
に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 T EL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026

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