[JCR] ジャパンエクセレント投資法人の格付がAA- / 安定的に見直されました。

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15-D -0526
2015年 10月 2日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

ジャパンエクセレント投資法人 (証券コー ド:8987)

【据置】
長期発行体格付 AA-
格付の見通し 安定的
債券格付 AA-
■格付事由
(1) 本投資法人は、東京都心6区を中心とした大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とする不動産投資法人
(J -REIT)であり、資産運用業務はジャパンエクセレントアセットマネジメント(J EAM )が担当。J EAM
のスポンサーは、コアスポンサーである新日鉄興和不動産(54%)および第一生命保険(26%)のほか、
第一ビルディング(5%)、相互住宅(5%)、みずほ銀行(5%)、みずほ信託銀行(5%)から構成される。
複数スポンサー体制の下、各スポンサーから物件取得、PM 、財務および人材面においてサポートを享受
している。
(2) 現在のポートフォリオは、物件数:31物件、取得金額総額:2,899億円。このうちスポンサーから取得し
た物件が約 71.6%、スポンサーからの取得物件を含めスポンサー関与により取得した物件が約 96.0%と、
スポンサーパイプラインを主軸に東京圏の大型物件を中心に資産規模を拡大させ、15 年 4 月にはみずほ
フィナンシャルグループからの情報提供により横浜市に所在するオフィスビルを取得した。同物件の取得
の際にはスポンサーであるみずほ銀行のブリッジファイナンスを活用することにより機動的な対応を実現
するなど、不動産取得環境が厳しい中でも物件取得や財務面においてスポンサーサポートを享受すること
によって外部成長を進め、また、ポートフォリオ全体において高い稼働状況が維持されている。J EAM で
はポートフォリオの改善と更なる LTVの引き下げを企図して足元において物件の入れ替えを検討してお
り、この入れ替えの状況やポートフォリオと財務構成に与える影響について注目している。財務面ではス
ポンサーからの借入金を中心とした財務基盤が構築されている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通し
を安定的とした。
(3) ポートフォリオ全体の稼働率は低い退去率に裏づけられるように高水準で安定的に推移しており、スポン
サーおよびスポンサーの関連会社と一体となった PM による稼働率の維持・向上、および運営・管理の効
率化が実施されている。賃料改定については増額基調にあり、15/6期においては平均賃料改定率がプラ
スに転じた。また、マーケット賃料とのギャップも改善傾向にあり、今後については大口テナントとの更
新時等における賃料単価の推移について注目している。
(4) デット・ファイナンスについては、スポンサーであるみずほ銀行、第一生命保険、みずほ信託銀行をはじ
め 14 金融機関とレンダーフォーメーションが構築されている。借入金は全て無担保・無保証での調達で
あり、金利上昇リスクに備え、有利子負債の長期化と固定金利比率の 100%化を進めている。また、総額
140億円のコミットメントラインを設定し流動性も確保されている。LTV水準は新規物件の取得に伴う借
入金の調達により上昇したが、15 年 7 月に実施した公募増資により短期間で 50%以下に低下し、J EAM
では物件売却による更なる LTVの引き下げも検討している。これまで懸念点として挙げていた含み損に
ついては、鑑定評価額の上昇等を要因にポートフォリオ全体では含み益に転じたが、個別には依然として
高い含み損比率にある物件については留意が必要である。

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【新規に取得した主要物件の概要】
(1) 日石横浜ビル
本物件は 97年 5月竣工、地下 2階地上 30階建の大型オフィスビルであり、建物外観はデザイン性が高
く、また視認性も高い。JR、横浜市営地下鉄「桜木町」駅まで徒歩約 4 分に位置し、駅前からペデストリア
ンデッキにて本物件のエントランスまでダイレクトにアクセスが可能である。対象地周辺は、横浜市におけ
る大規模再開発の進む、職・住・文化の多機能を持つ「みなとみらい」エリアに所在する。
本物件の基準階床面積は約 470坪を有し、また最大6分割が可能となっていることから多様なテナントニ
ーズに対応できる物件である。本物件には J X グループ企業が多数入居しており、同グループの国内主要拠
点として利用され、稼働率は上昇傾向にある。
取得日:2015年 4月 1日
取得価格:24,500百万円
(担当)杉山 成夫・秋山 高範
■格付対象
発行体:ジャパンエクセレント投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的

対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第3回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 50億円 2011年11月4日 2016年11月4日 1.01% AA-
第4回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 20億円 2011年11月4日 2018年11月2日 1.40% AA-
第5回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 50億円 2013年11月25日 2018年11月2日 0.46% AA-
第6回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 50億円 2014年3月10日 2019年3月11日 0.46% AA-
第7回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 80億円 2014年3月10日 2024年3月11日 1.13% AA-
第8回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付) 50億円 2015年9月9日 2025年9月9日 1.03% AA-

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格付提供方針に基づくその他開示事項

1. 信用格付を付与した年月日:2015年9月29日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者:藤本 幸一
主任格付アナリスト:杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」(2014年 1月6日)として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法(格付方法)の概要は、JCRのホームページ(http://www.jcr.co.jp)のストラク
チャード・ファイナンス「格付の方法」のページに、「J -REIT」(2014 年 6月 2日)の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者:
(発行体・債務者等) ジャパンエクセレント投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCRの現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCRが格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCRは、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置:なし

■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO(Nationaly Recognized Statistical Rating O rganization)の5つの信用格付クラスのうち、以下の 4クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 T EL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026

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